Il bonus prima casa under 36 può tornare sotto la lente del Fisco anche a distanza di anni dall’acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha rafforzato l’organizzazione dei controlli sulla fiscalità immobiliare e sulle agevolazioni legate agli atti di registro, un ambito nel quale rientrano anche gli acquisti effettuati sfruttando i benefici destinati ai giovani.
Questo non significa che sia partita una verifica generalizzata su tutti quelli che hanno comprato casa con il bonus. I controlli vengono indirizzati sulle posizioni nelle quali emergono elementi da approfondire. Per chi ha usufruito delle agevolazioni, però, diventa importante poter dimostrare di avere rispettato tutti i requisiti previsti dalla normativa.
Se dalle verifiche emerge che il beneficio non spettava, l’Agenzia delle Entrate può recuperare le imposte non versate, con l’eventuale applicazione di sanzioni e interessi.
Prima casa, cosa può controllare l’Agenzia delle Entrate
La riorganizzazione dell’Agenzia delle Entrate ha previsto una specifica Sezione Controlli registro, con competenze sulle imposte di registro e sulle relative agevolazioni fiscali.
Il punto importante è che non si tratta di un controllo indiscriminato su tutti gli acquirenti. L’attività dell’amministrazione finanziaria punta a individuare le situazioni che presentano elementi di incoerenza o che richiedono ulteriori verifiche.
Nel caso degli immobili possono essere incrociate diverse informazioni già disponibili nelle banche dati pubbliche: atti registrati, dati catastali e dichiarazioni rese dal contribuente. Per i benefici fiscali conta soprattutto verificare che le condizioni dichiarate al momento dell’acquisto fossero effettivamente presenti.
Lo stesso principio vale per i bonus edilizi, sui quali da tempo sono previsti controlli specifici, compresi quelli relativi alla documentazione fiscale e catastale degli immobili interessati dagli interventi.
Bonus under 36: i requisiti che devono risultare in regola
Il bonus prima casa under 36 è stato introdotto dall’articolo 64 del decreto legge 73 del 2021. Per ottenere l’agevolazione era necessario non aver compiuto 36 anni nell’anno in cui veniva stipulato l’atto e avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
A questi requisiti si aggiungevano quelli ordinari previsti per l’acquisto della prima casa. L’immobile doveva quindi rientrare nelle categorie ammesse e l’acquirente doveva rispettare le condizioni relative alla proprietà di altre abitazioni e alla residenza.
Tutti i requisiti e le condizioni dell’agevolazione sono consultabili anche nella pagina dedicata al bonus prima casa under 36 dell’Agenzia delle Entrate.
Il beneficio prevedeva l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale negli acquisti soggetti a registro. Erano inoltre previste agevolazioni per gli acquisti soggetti a IVA e per l’imposta applicata ai finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione.
In sede di controllo possono quindi assumere rilievo l’età dell’acquirente, l’ISEE utilizzato, la data dell’atto, il rispetto dei requisiti ordinari della prima casa e la documentazione collegata all’operazione.
Le date del bonus prima casa under 36 che possono fare la differenza
Uno dei passaggi più delicati riguarda proprio le date degli atti. L’agevolazione originaria interessava gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2023. Successivamente è stata introdotta una proroga limitata per alcune operazioni concluse nel 2024.
In particolare, il beneficio ha potuto essere applicato anche agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma a condizione che il contratto preliminare fosse stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.
Per gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 è stato inoltre previsto un credito d’imposta per recuperare le somme pagate in eccesso da chi possedeva i requisiti per l’agevolazione. Anche in questo caso erano richieste precise condizioni.
È proprio l’intreccio tra preliminare, rogito, ISEE e requisiti personali a rendere alcune operazioni più delicate di altre. Un acquisto effettuato nel 2024, per esempio, non rientrava automaticamente nel bonus soltanto perché l’acquirente aveva meno di 36 anni.
Quasi 700mila mutui stipulati dagli under 35 in quattro anni
La dimensione del fenomeno emerge anche dai numeri del mercato immobiliare. Secondo dati ricavati dagli archivi notarili e ripresi nelle ricostruzioni sui controlli fiscali, tra il 2021 e il 2024 nella fascia fino a 35 anni sono stati stipulati complessivamente 692.490 contratti di mutuo.
Nel dettaglio, i contratti indicati sono 182.616 nel 2021, 201.566 nel 2022, 150.596 nel 2023 e 157.712 nel 2024. Il dato fotografa il peso degli acquirenti più giovani sul mercato del credito immobiliare, ma va letto con cautela.
Non significa infatti che 692mila persone abbiano usufruito del bonus under 36, né tantomeno che altrettante pratiche siano finite sotto controllo. I contratti di mutuo stipulati da persone fino a 35 anni costituiscono una platea più ampia rispetto a quella dei soli beneficiari dell’agevolazione fiscale.
Cosa succede se il Fisco scopre che il bonus non spettava
Se da una verifica emerge che i requisiti non erano rispettati, il contribuente può perdere l’agevolazione e vedersi chiedere le imposte che non erano state versate. A seconda della violazione possono aggiungersi sanzioni e interessi.
La decadenza dalle agevolazioni prima casa può verificarsi anche per cause successive al rogito. Tra queste rientra, per esempio, il mancato trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile entro il termine previsto oppure la vendita dell’abitazione prima dei cinque anni senza rispettare le condizioni che consentono di mantenere il beneficio.
Non basta quindi controllare soltanto cosa è stato dichiarato davanti al notaio. In alcuni casi l’Agenzia può verificare anche ciò che è accaduto dopo l’acquisto.
I documenti da conservare dopo l’acquisto della prima casa
Chi ha usufruito del bonus prima casa under 36 dovrebbe conservare con attenzione tutta la documentazione relativa all’acquisto: rogito, eventuale preliminare registrato, documentazione del mutuo, attestazione ISEE e ricevute relative alle imposte.
Vanno tenute anche le dichiarazioni rese nell’atto e i documenti utili a dimostrare il rispetto delle condizioni previste per la prima casa, compreso l’eventuale trasferimento della residenza.
Per chi ha beneficiato di agevolazioni edilizie, invece, diventano importanti fatture, bonifici, titoli abilitativi, asseverazioni, visti di conformità e gli eventuali aggiornamenti catastali richiesti dalla normativa.
Il punto, quindi, non è che l’Agenzia delle Entrate stia chiedendo indietro il bonus a tutti gli under 36. I benefici ottenuti legittimamente non vengono messi in discussione. Il rischio riguarda le situazioni in cui, durante un controllo, emerge che uno o più requisiti necessari per ottenere l’agevolazione non erano stati rispettati.
